Kredyt hipoteczny na korzystnych warunkach. odsetki 301 745,32 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19,00 zł, ubezpieczenie nieruchomości od ognia i
Ustanowienie hipoteki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W praktyce hipoteki najczęściej są ustanawiane jako zabezpieczenie kredytów bankowych finansujących zakup nieruchomości np. domu czy mieszkania, zwanych kredytami hipotecznymi. Hipoteka może zabezpieczać także kredyty o innym przeznaczeniu oraz wierzytelności przysługujące innym wierzycielom niż banki. Jeśli jest ona ustanawiana w drodze czynności prawnej zawsze należy pamiętać o dopełnieniu obowiązku podatkowego związanego z podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Kto ma obowiązek zapłacić podatek? Obowiązek podatkowy przy ustanowieniu hipoteki obciąża osobę lub podmiot składający stosowne oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. W zależności od przedmiotu hipoteki oświadczenie takie może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, czy np. osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Hipotekę może ustanowić dłużnik osobisty banku tj. kredytobiorca, albo osoba trzecia niebędąca dłużnikiem (kredytobiorcą), która na skutek ustanowienia zabezpieczenia w formie hipoteki staje się dla banku dłużnikiem rzeczowym, odpowiadającym za spłatę kredytu zaciągniętego przez inną osobę lub podmiot rzeczowo tj. wyłącznie z obciążonej nieruchomości. Zatem w zależności od wariantu, obowiązek podatkowy może obciążać kredytobiorcę lub dłużnika rzeczowego. Co ważne, obowiązek zapłaty PCC od ustanowienia hipoteki powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. Obowiązek ten jest niezależny od tego kiedy sąd dokona wpisu hipoteki w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Z punktu widzenia podatkowego samo złożenie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcie umowy o ustanowienie hipoteki jest zdarzeniem, które powoduje obowiązek zapłacenia podatku PCC. Jeżeli natomiast okazałoby się, że pomimo złożenia stosownego oświadczenia hipoteka nie zostałaby wpisana przez sąd, uiszczony podatek PCC podlega zwrotowi. W sytuacji, gdy dana osoba zabezpieczyła kredyt bankowy więcej niż jedną hipoteką na posiadanych przez siebie nieruchomościach, powinna uiścić podatek PCC oddzielnie od ustanowienia każdej hipoteki. Z kolei, gdyby kredyt został zabezpieczony jedną hipoteką łączną na kilku nieruchomościach to moim zdaniem wystarczy uiścić jeden podatek PCC od oświadczenia o ustanowieniu takiej hipoteki. Chciałbym jednak zaznaczyć, że w praktyce niektóre urzędy skarbowe taki stan rzeczy interpretują odmiennie i uważają, że skoro konstrukcja hipoteki łącznej w polskim prawie sprowadza się faktycznie do wielości hipotek na nieruchomościach obciążonych to należy wyliczyć i uiścić PCC od każdej hipoteki osobno. Termin na zapłatę podatku. Termin na zapłatę podatku PCC od ustanowienia hipoteki wynosi 14 dni. Liczy się on od dnia następującego po dniu, w którym oświadczenie o ustanowieniu hipoteki zostało złożone. W tym 14 dniowym terminie ustanawiający hipotekę powinien podatek obliczyć i wpłacić oraz złożyć deklarację podatkową PCC-3 do naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na swoje miejsce zamieszkania. Jeżeli ostatni dzień powyższego 14 dniowego terminu przypada na sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy, to za ostatni dzień terminu uważa się następny dzień po dniu lub dniach wolnych od pracy. Dniami ustawowo wolnymi od pracy są niedziele oraz określone święta państwowe lub kościelne. Jaka wysokość PCC od ustanowienia hipoteki? Stawka podatku PCC zależy od rodzaju wierzytelności, którą hipoteka będzie zabezpieczać. Jeżeli hipoteka ma stanowić zabezpieczenie wierzytelności istniejącej, wysokość podatku wynosi 0,1% liczonej od kwoty zabezpieczonej wierzytelności. W sytuacji, gdy hipoteka stanowi zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej to wysokość podatku wynosi 19 zł. Wierzytelność istniejąca to taka wierzytelność, która jest ściśle oznaczona co do kwoty w momencie ustanowienia hipoteki. Czyli mówiąc prościej, wiadomo dokładnie ile dłużnik powinien wierzycielowi zapłacić. W odniesieniu do kredytu bankowego będzie to np. kapitał kredytu wraz z odsetkami naliczonymi w oparciu o stałą stopę procentową. Wierzytelność o wysokości nieustalonej to natomiast wierzytelność, która nie jest ściśle określona kwotowo w chwili ustanowienia hipoteki. Przy kredycie bankowym będzie to wierzytelność obejmująca kwotę odsetek ustalonych w oparciu o zmienną stopę procentową. Ich wysokość może się bowiem zmieniać w ustalonym okresie spłacania kredytu i na chwilę ustanowienia hipoteki nie może być ona ściśle określona kwotowo. Wierzytelnością o nieustalonej wysokości jest także wierzytelność przyszła, czyli jeszcze w ogóle nie istniejąca. Składać się na nią mogą np. koszty egzekucji oraz odsetki karne za opóźnienia w spłacie kredytu. Obecnie jedna hipoteka może zabezpieczać różne rodzaje wierzytelności, zarówno istniejące, jak i nieustalone co do kwoty. Szerzej na ten temat pisałem tutaj: Hipoteka umowna jako zabezpieczenie kredytu. Jeżeli hipoteka ma zabezpieczać jednocześnie wierzytelność istniejącą (np. kapitał kredytu) oraz wierzytelność o nieustalonej wysokości (np. zmienne odsetki, których łączna kwota nie jest jeszcze znana) stawka podatku PCC powinna wynosić 19 zł. Jak uiścić PCC od hipoteki? Obowiązek podatkowy w związku z ustanowieniem hipoteki sprowadza się do: wypełnienia deklaracji PCC-3, obliczenia i wpłacenia należnego podatku do właściwego urzędu skarbowego. W przypadku, gdy hipotekę ustanowiło kilku współwłaścicieli nieruchomości, należy pamiętać o tym, aby dla każdego z nich dodatkowo wypełnić załącznik do deklaracji PCC-3, oznaczony jako PCC-3/A. Deklarację PCC-3 można złożyć w urzędzie skarbowym osobiście, albo wysłać ją wraz z dowodem uiszczenia podatku listem poleconym najlepiej za potwierdzeniem odbioru. Kwotę należnego podatku można wpłacić bezpośrednio w kasie urzędu skarbowego lub przelewem na jego rachunek. Jeżeli zaciągasz kredyt bankowy pamiętaj, że z reguły bank przygotuje stosowne dokumenty związane z ustanowieniem hipoteki, w tym oświadczenie, które podpiszesz. Natomiast o wypełnieniu deklaracji PCC-3 i wpłaceniu podatku musisz pamiętać samodzielnie. PCC od hipoteki a akt notarialny. Z uwagi na fakt, że notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego, to gdy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki złożone jest w takiej formie, notariusz ma obowiązek pobrać podatek od ustanawiającego hipotekę i przekazać go do właściwego urzędu skarbowego. W takim przypadku osoba lub podmiot, na którym ciąży obowiązek podatkowy nie musi już składać deklaracji PCC-3. Hipoteka przymusowa a PCC. Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają czynności cywilnoprawne wymienione w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Hipoteka przymusowa jest ustanawiana wbrew woli dłużnika, jej źródłem nie jest oświadczenie o ustanowieniu hipoteki składane przez dłużnika czy umowa o ustanowienia hipoteki. Jej ustanowienie nie podlega zatem podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Podobne tematy:
Kredyt hipoteczny na działkę możesz przeznaczyć na zakup działki budowlanej, już z rozpoczętą budową domu lub rekreacyjnej. Wszystko zależy od Twoich potrzeb. Jeśli w międzyczasie podejmiesz decyzję o budowie domu na zakupionej działce, koszty budowy domu również możesz sfinansować naszym kredytem. Kredyt na działkę Kredyty hipoteczne w Polsce są niezwykle popularne, szczególnie wśród ludzi młodych, ponieważ mało kogo stać na zakup własnego mieszkania za gotówkę. Wejście w kilkudziesięcioletnią relację z bankiem często może być jedynym dostępnym sposobem na pozyskanie własnego lokum. Tylko co jeśli w pewnym momencie będziemy chcieli tą nieruchomość sprzedać? Powodów może być wiele – na przykład przeprowadzka z powodu ciekawej oferty pracy czy powiększenie się rodziny i związane z tym inne potrzeby mieszkaniowe. Niezależnie od przyczyn naszej decyzji, wraz z nią pojawia się wiele pytań. Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem? Jeśli tak, to jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Co warto na temat całego tego procesu wiedzieć? Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem? Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?Przeniesienie kredytu na inną nieruchomośćPodatek od sprzedaży nieruchomościKredyt w obcej walucie a sprzedaż mieszkania z hipotekąCzy sprzedaż mieszkania z kredytem oznacza zwrot części opłat?Koszty notarialne sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznymSprzedaż mieszkania z hipoteką – podsumowanie Wątpliwości w sprawie tego, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym wywodzą się zazwyczaj z faktu, że po zaciągnięciu zobowiązania bank zawsze zostaje wpisany do księgi wieczystej nieruchomości. Wbrew pozorom nie ma to jednak dużego znaczenia w kontekście sprzedaży domu czy mieszkania. Przy zabezpieczeniu kredytu hipoteką bank uzyska prawa do nieruchomości dopiero, kiedy kredytobiorca okaże się niewypłacalny i nie będzie w stanie dalej spłacać kredytu. Jeśli spłacamy kredyt terminowo, to nie mamy się czego obawiać, bowiem to my jesteśmy właścicielem nieruchomości i mamy możliwość dysponowania nią, w tym jej sprzedaży. Czy w takim razie można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym bez zgody banku? Nie, ponieważ sprzedaż mieszkania z kredytem będzie wymagała wystawienia przez bank zaświadczenia o kwocie pozostałej do zapłaty, a także promesy odnośnie wykreślenia z księgi wieczystej i pozwolenia na wcześniejszą spłatę zobowiązania. Źródło: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Proces sprzedaży mieszkania z kredytem jest stosunkowo złożony, co nie oznacza, że bardzo trudny do przeprowadzenia. Wystarczy, że zastosujemy się do poniższych instrukcji, a jego pomyślne ukończenie nie powinno być dla nas żadnym problemem. W pierwszej kolejności powinniśmy skierować się do banku, w którym spłacamy kredyt hipoteczny, a następnie poprosić o zaświadczenie o stanie naszego zadłużenia. Powinno ono zawierać nie tylko samą sumę, która pozostała nam do zapłaty, ale także także chociażby nasze dane (w tym numer rachunku bankowego przeznaczony do spłaty kredytu) i zgodę banku na przedterminową spłatę zadłużenia. Rozpocząć poszukiwania kupca możemy dokładnie tak, jak w przypadku tradycyjnej sprzedaży nieruchomości – wystawiając ogłoszenia na portalach aukcyjnych i w gazetach, a także kontaktując się z biurem nieruchomości. W każdym ogłoszeniu powinniśmy wyraźnie zamieścić informację o tym, że dana nieruchomość obciążona jest hipoteką. Kiedy już znajdziemy potencjalnych nabywców, dalsze postępowanie zależy od tego, czy kupujący będzie od nas kupował mieszkanie lub dom za gotówkę, czy zamierza na ten cel zaciągnąć kredyt hipoteczny. W obu przypadkach powinniśmy sporządzić umowę przedwstępną i pobrać od nabywcy zaliczkę, natomiast, jeśli na zakup nieruchomości brany będzie kredyt, nie obejdzie się bez poświadczenia jej przez notariusza. Odebranie od kupującego zaliczki pozwoli na uzyskanie z banku tak zwanej promesy, czyli obietnicy wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej po całkowitej spłacie kredytu. Co ważne, taka promesa ważna jest jedynie 30 dni. Nie warto więc się po nią udawać, jeżeli zawrzeć faktyczną umowę sprzedaży i spłacić kredyt planujemy dopiero za kilka miesięcy. Posiadając ważną promesę możemy przystąpić do spisania notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości, która powinna zawierać w sobie wszelkie niezbędne dane dotyczące ciążącej dotychczas na nieruchomości hipoteki, a także trybie jej spłaty. Po zawarciu umowy nabywca (lub jego bank, jeżeli na zakup nieruchomości wziął on kredyt hipoteczny) przekazuje środki sprzedającemu. Wypłata należności odbywa się w dwóch częściach: jedna przekazywana jest bezpośrednio do banku na spłatę kredytu hipotecznego, druga zaś sprzedającemu. Co oczywiste, im większa kwota sprzedaży ponad kwotę kredytu, tym większy jest nasz faktyczny zarobek ze sprzedaży. Po uiszczeniu należności możemy wystąpić do sądu z wnioskiem o zdjęcie hipoteki ze spłaconej nieruchomości. Przeniesienie kredytu na inną nieruchomość Wiemy już, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym. Załóżmy więc teraz, że nie chcemy przeznaczać większości kwoty ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego. Jesteśmy skłonni dalej płacić raty, a w danej chwili chcemy przede wszystkim dysponować sporą ilością gotówki. W takiej sytuacji ciekawym rozwiązaniem może być przeniesienie kredytu na inną nieruchomość, a następnie sprzedaż domu lub mieszkania, które przestało być obciążone hipoteką. Na przeniesienie kredytu na inną nieruchomość zgodę musi wyrazić bank. Żeby móc dokonać tego typu operacji, szacunkowa wartość domu lub mieszkania, na które chcemy przenieść kredyt, nie może być niższa od wartości nieruchomości, która aktualnie obciążona jest hipoteką. Nie może ono także już wcześniej być obciążone długami czy hipoteką. Po przeniesieniu hipoteki na inną nieruchomość, a więc także wykreśleniu jej z księgi wieczystej, taki pozbawiony kredytu dom lub mieszkanie, możemy w tradycyjny sposób sprzedać. Kredyt dalej będziemy spłacali w tej samej wysokości, a jego zabezpieczeniem nadal będzie hipoteka, a więc w praktyce nic się dla nas nie zmieni. Oczywiście poza tym, że uzyskamy środki ze sprzedaży nieruchomości. Podatek od sprzedaży nieruchomości Jeśli sprzedamy nieruchomość minimum 5 lat podatkowych po jej zakupie, nie zapłacimy podatku od sprzedaży nieruchomości, niezależnie od tego, na co wydamy pozyskane fundusze. Inaczej jest w przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym przed upływem takiej ilości czasu. Wtedy konieczne będzie opłacenie podatku PIT w wysokości 19%. Jest jednak pewien wyjątek, który może pozwolić na uniknięcie konieczności opłacenia tego podatku. Nie jest on wymagany, kiedy dochody ze sprzedaży nieruchomości zostaną spożytkowane na własne potrzeby mieszkaniowe. Co ważne, do własnych potrzeb mieszkaniowych wliczają się raty kredytów hipotecznych (jednak już nie raty pożyczek prywatnych), co pozwoli na uniknięcie niepotrzebnego opodatkowania. Bieg lat podatkowych liczy się od początku roku nastającego po roku zakupu. W praktyce oznacza to, że aby uniknąć płacenia podatku (o ile nie planujemy przeznaczyć zysków ze sprzedaży na własne potrzeby mieszkaniowe) musimy tak naprawdę odczekać więcej niż 5 lat. Jeśli więc na przykład zakupimy nieruchomość 1 lutego 2020 roku, pierwszy rok podatkowy zacznie biec 1 stycznia 2021. Oznacza to, że ominiemy podatek sprzedając nieruchomość po 1 stycznia 2026 roku. Jak wygląda sprawa podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), kiedy chodzi o sprzedaż nieruchomości z kredytem? Tak jak i w przypadku sprzedaży nieruchomości nieobciążonej hipoteką, ciężar opłacania podatku PCC spada nie na dotychczasowego właściciela nieruchomości, a na jej nowego nabywcę. Stawka PCC to 2% wartości rynkowej nieruchomości. Istnieje możliwość zaniżenia wartości danej nieruchomości względem wartości rynkowej, ale trzeba to Urzędowi Skarbowemu odpowiednio uzasadnić – powodem może być chociażby fakt, że mieszkanie jest zaniedbane i wymaga kapitalnego remontu. Kredyt w obcej walucie a sprzedaż mieszkania z hipoteką Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, jeśli został on zaciągnięty w innej walucie, czyli na przykład we frankach szwajcarskich lub euro? Tak, aczkolwiek warto taką decyzję dobrze rozważyć, ponieważ może się okazać niekorzystna. Wcześniejszej spłaty takiego kredytu hipotecznego będziemy mogli dokonać na dwa sposoby: w oryginalnej walucie lub w złotówkach po stawkach przewalutowania przyjmowanych przez bank. Żadna z tych opcji nie jest szczególnie zachęcająca, zwłaszcza w przypadku kredytów we frankach, które znacznie podrożały wraz ze wzrostem wartości tej waluty. Może więc powstać problem ze znalezieniem kupca, który gotowy byłby spłacić całą kwotę samego kredytu hipotecznego, nie mówiąc już o żadnym dodatkowym zysku dla sprzedającego. Czy sprzedaż mieszkania z kredytem oznacza zwrot części opłat? Kiedy spłacamy przedwcześnie kredyt hipoteczny (a to właśnie robimy podczas sprzedaży domu z kredytem), spłacamy jego część kapitałową, a więc to, co pożyczyliśmy. Bank nie może nam naliczyć za pozostały w harmonogramie czas spłaty kredytu żadnych dodatkowych odsetek, ponieważ odsetki nalicza się od kapitału – po spłacie kapitału jest to więc niemożliwe. Jednak co z opłatami jednorazowymi, które ponieśliśmy na samym początku spłaty kredytu, takimi jak ubezpieczenie czy prowizja? Co prawda wpłacaliśmy je tylko raz, ale chociażby ubezpieczenie obejmuje cały okres trwania kredytu. W związku z tym spłacając kredyt wcześniej, mamy prawo do wnioskowania o proporcjonalny zwrot kosztów tego typu opłat. W praktyce oznacza to, że jeśli na przykład spłaciliśmy kredyt w połowie, to możemy odzyskać połowę kosztów ubezpieczenia, prowizji, opłat administracyjnych i innych. Koszty notarialne sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym We wcześniejszej części tego artykułu zostało wspomniane, że sprzedaż mieszkania z kredytem nie obejdzie się bez wizyty u notariusza. Niesie to za sobą dodatkowe koszta, którymi prawnie nie jest obciążona obowiązkowo żadna ze stron. Oznacza to, że opłaty notarialne (czyli taksę notarialną i podatek VAT w wysokości 23%) kupujący i nabywca mogą rozłożyć między siebie dowolnie, zgodnie ze swoimi wewnętrznymi ustaleniami. Całość może opłacić jedna ze stron, opłaty mogą zostać także podzielone na pół lub w innej proporcji. Przyjęło się jednak zwyczajowo, że opłaty notarialne pokrywa kupujący. Maksymalna wysokość taksy notarialnej ustalana jest rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości, jednak notariusze nie mają obowiązku wyceniać swoich usług dokładnie na maksymalną dozwoloną prawnie stawkę. Mogą ustalać ceny niższe niż maksymalna taksa, ale nie wyższe. Taksę oblicza się z reguły od wartości przedmiotu umowy – w przypadku sprzedaży mieszkania chodzi o jego cenę. Aktualne stawki taksy notarialnej prezentują się następująco: do 3000 złotych – 100 zł, od 3000 do 10 000 złotych – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 złotych od 10 000 do 30 000 złotych – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 złotych od 30 000 do 60 000 złotych – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 złotych od 60 000 do 1 000 000 złotych – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 złotych od 1 miliona do 2 milionów złotych – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 miliona złotych od 2 milionów złotych – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 milionów złotych. Taksa notarialna przy wartości przedmiotu umowy powyżej 2 milionów złotych nie może przekraczać 10 000 zł, a jeśli zawierana jest między osobami należącymi do I grupy podatkowej– nie może przekraczać 7500 zł. W skład I grupy podatkowej wchodzą: małżonek lub małżonka, zstępni, wstępni, pasierbowie, zięciowie, synowe, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie. Sprzedaż mieszkania z hipoteką – podsumowanie Warto znać odpowiedzi na pytania typu „jak sprzedać mieszkanie z kredytem?” lub „czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?”. Nawet jeśli w chwili zaciągania kredytu hipotecznego wydaje nam się, że będziemy spłacać go do końca zgodnie z harmonogramem, to życie może mieć dla nas inne plany. 25, 30 czy 35 lat, przez które będziemy musieli spłacać kredyt hipoteczny, to bardzo wiele czasu, zwłaszcza biorąc pod uwagę, jak znormalizowane i łatwe stały się wyprowadzki za granicę (na przykład z powodu lepszej oferty pracy). Jest więc spore prawdopodobieństwo, że w pewnym momencie zamarzymy o sprzedaży obciążonej hipoteką nieruchomości. W takim wypadku nie ma powodów do obaw, ponieważ cały ten proces nie jest aż tak trudny i niemożliwy do przejścia, jak by się mogło na pierwszy rzut oka wydawać. Warto przy tym pamiętać, że sprzedaż mieszkania z kredytem to nie nasze jedyne rozwiązanie – możemy rozważyć także przeniesienie kredytu na inną nieruchomość i spieniężenie mieszkania lub domu, które do tej pory obciążone były kredytem. Jeżeli bowiem podatek należny za 2022 r. wynikający z zeznania rocznego będzie wyższy od hipotetycznego podatku należnego za 2022 r., właściwy naczelnik urzędu skarbowego zwróci podatnikowi kwotę tej różnicy. Hipotetyczny podatek należny będzie obliczony według przepisów PIT obowiązujących przed 1 lipca 2022 r. Mieszkanie obciążone kredytem można sprzedać, a cała procedura nie jest specjalnie trudna. Wyjaśniamy szczegółowo, jak otrzymać pieniądze za taką nieruchomość i o czym nie zapomnieć podczas tego artykułu dowiesz się:Kupując nieruchomość na kredyt, raczej nie planujemy szybko się jej pozbyć. Życie jednak różnie się układa i warto mieć świadomość, że sprzedaż mieszkania z hipoteką to zwykła transakcja odbywająca się w oparciu o klarowne zasady. Jako właściciele nieruchomości – nawet jeśli wzięliśmy na nią pożyczkę i jeszcze jej nie spłaciliśmy – możemy nią dowolnie dysponować, czyli wynająć lub sprzedać, a zależności finansowe wobec banku nie powinny nam w tym przeszkodzić. Prześledźmy krok po kroku, jak powinna przebiegać taka transakcja. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Krok po krokuSprzedaż mieszkania posiadającego hipotekę niewiele różni się od sprzedaży nieruchomości bez kredytu lub ze spłaconym kredytem. Główną różnicą jest większa liczba formalności. Ich dopełnienie leży głównie po stronie sprzedającego, więc z perspektywy kupującego taka transakcja nie jest specjalnie skomplikowana czy czego zacząć? W pierwszej kolejności musimy wystawić ogłoszenie o sprzedaży i znaleźć nabywcę. Trzeba pamiętać, żeby już na wstępie poinformować go o hipotece, bo tego wymaga zwykła uczciwość, a zatajając informację o kredycie możemy stracić na sfinalizować transakcję, należy skontaktować się z bankiem, w którym mamy kredyt, a następnie:poinformować kredytodawcę o chęci sprzedaży mieszkania;pobrać zaświadczenie z dokładną kwotą, jaka została do spłacenia;uzyskać informacje na temat wcześniejszej spłaty zadłużenia (czy są za to dodatkowe opłaty?);uzyskać promesę, czyli dokument, w którym bank obiecuje, że po spłacie kredytu wyda zgodę na wykreślenie zobowiązania finansowego z księgi jest ważna 30 dni. W tym czasie powinniśmy podpisać umowę przedwstępną z kupującym. Na tym etapie nie jest konieczna wizyta u notariusza, ale dla pewności można skorzystać z jego pomocy. Koszt takiej usługi to minimum 100 zł brutto, jak podaje portal ale może być on również zdecydowanie wyższy, np. około 1000 zł, jeśli notariusz będzie również sprawdzał treść dokumentu lub wykonywał inne czynności, a nie tylko poświadczał podpisaniu umowy przedwstępnej nabywca – jeśli nie płaci gotówką – udaje się do swojego banku w celu uzyskania kredytu hipotecznego. Kolejnym krokiem jest wizyta do notariusza w celu spisania finalnej umowy sprzedaży, która musi już mieć formę aktu notarialnego. W innym wypadku nie będzie miała mocy prawnej. Z kopią tego aktu nabywca udaje się do swojego banku, który przelewa część pieniędzy na nasz rachunek, a drugą na konto naszego sytuacji, w której mieszkanie z kredytem hipotecznym ma być sprzedane za gotówkę, cały proces jest dużo prostszy. W transakcji nie bierze udziału drugi bank, co zwalnia kupca z dodatkowych formalności. Jedyną różnicą w porównaniu do zakupu mieszkania bez kredytu jest konieczność zrobienia dwóch przelewów, a nie ostatnim etapie – kiedy już pieniądze zostaną przelane – musimy udać się do naszego banku i tam uzyskać pisemne zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia (dokument związany z wcześniejszą promesą). Następnie kierujemy się do wydziału ksiąg wieczystych w odpowiednim sądzie rejonowym i tam składamy wniosek o usunięcie nieaktualnych zapisów oraz wprowadzenie nowych, czyli danych nabywcy oraz jego banku, który ustanawia nową mieszkania z hipoteką – krok po krokuKrok 1Wystaw ogłoszenie o sprzedaży i znajdź kupcaKrok 2Udaj się do banku po zaświadczenie o kwocie pozostałej do spłacenia i promesie dotyczącej wykreślenia z hipotekiKrok 3Spisz umowę przedwstępną z nabywcąKrok 4Poczekaj aż nabywca uzyska kredyt hipoteczny (jeśli nie płaci gotówką)Krok 5Udaj się do notariusza i spisz umowę sprzedaży w formie aktu notarialnegoKrok 6Notariusz wnioskuje w sądzie o wprowadzenie zmian w księdze wieczystejKrok 7Bank nabywcy przelewa pieniądze na konto twojego banku i na twój prywatny rachunekKrok 8Uzyskaj w banku dokument poświadczający zwolnienie z hipoteki i przekaż go nowemu właścicielowiŹródło: dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania z hipoteką?Dokumenty, które są potrzebne do zbycia mieszkania z kredytem hipotecznym można podzielić na podstawowe i uzupełniające. Wśród tych, które są wymagane standardowo, trzeba wymienić:numer księgi wieczystej – wystarczy sam numer, bo dzięki niemu kupujący może samodzielnie przejrzeć treść księgi w Internecie;tytuł prawny nabycia nieruchomości – w przypadku mieszkania nabytego z rynku pierwotnego będzie to akt notarialny ustanawiający odrębną własność, a jeśli nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, umowa sprzedaży również w formie aktu notarialnego;zaświadczenie z banku wraz z promesą, opisane już przy sprzedaży mieszkania z hipoteką mogą być przydatne także:zaświadczenie o przynależności nieruchomości do obszaru rewitalizacji;poświadczenie braku zobowiązań czynszowych od wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej;dokument potwierdzający, że w sprzedawanym mieszkaniu nikt nie jest zameldowany;zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za wieczyste użytkowanie gruntu oraz podatku od nieruchomości;świadectwo charakterystyki względem prawnym do sprzedaży mieszkania z kredytem wystarczy tylko dokumentacja podstawowa, jednak może się zdarzyć, że kupujący zażąda okazania jednego bądź kilku dodatkowych zaświadczeń. Wówczas, jeśli zależy nam transakcji, powinniśmy uzupełnić dokumentację i przedłożyć ją mieszkania z kredytem we frankach szwajcarskich to już bardziej skomplikowana sprawa. Przy obecnym kursie (4,11 zł na koniec roku 2020) wysokość zadłużenia takich nieruchomości najczęściej zdecydowanie przewyższa ich wartość rynkową. Bank może przewalutować kwotę zadłużenia, jeśli będziemy chcieli ją jednorazowo spłacić, jednak z ekonomicznego punktu widzenia nie będzie to najlepsza decyzja. Na takiej sprzedaży, jeśli w ogóle zarobimy, to minimalnie, a może się też zdarzyć, że konieczne będzie uiszczenie dodatkowej opłaty. Przed sprzedażą mieszkania z kredytem we frankach warto skonsultować ten pomysł z zaufanym doradcą sprzedaż mieszkania z kredytem jest opodatkowana?Jeśli sprzedajemy mieszkanie z kredytem, nie trzeba informować o tym urzędu skarbowego. Istnieje jednak konieczność uiszczenia podatku PCC, czyli podatku od czynności cywilno-prawnych, który dla nieruchomości z rynku wtórnego (a o takim rynku mówimy) wynosi 2% wartości nieruchomości. Ta opłata leży jednak po stronie kupującego, a nie sprzedającego. Co z ubezpieczeniem po sprzedaniu mieszkania na kredyt?Polisy mieszkaniowe są relatywnie tanie, bo najczęściej płacimy za nie 200-300 zł w skali roku. Zdarza się jednak, że przy szerokim zakresie ochrony ubezpieczenie kosztuje 1000 zł i więcej. Są również umowy polisowe podpisywane na dłużej, niż 12 miesięcy, czyli np. na 3 lata, co również może okazać się problematyczne przy sprzedaży nieruchomości. Co więc zrobić, jeśli sprzedajemy mieszkanie z kredytem hipotecznym, a polisa jeszcze nie wygasła? Przepisy polskiego prawa są jednoznaczne w tej kwestii – w momencie, w którym nieruchomość zmienia właściciela, to do ubezpieczyciela należy decyzja, czy polisa zostanie przeniesiona na nowego właściciela, czy rozwiązana. Od tej reguły jest w zasadzie jeden wyjątek, czyli sytuacja, w której w umowie polisowej omawiana kwestia jest ustalona indywidualnie. Jeśli towarzystwo nie zgodzi się na przepisanie polisy na nowego właściciela, umowa wygasa, a dotychczasowy właściciel otrzymuje zwrot niewykorzystanej składki w terminie do 30 dni. Wszystko zależy też od momentu, w którym ubezpieczenie przestało obowiązywać. Jeśli np. polisa wygasła dokładnie w połowie okresu ubezpieczenia, otrzymujemy 50% jej zasady są identyczne przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym i nieruchomości bez kredytu. Ważne informacje1. Jeśli kupiłeś mieszkanie na kredyt, to jesteś jego właścicielem i możesz zarówno je wynająć, jak i sprzedać2. Większość formalności związanych ze sprzedażą mieszkania z kredytem leży po stronie sprzedającego3. Umowa sprzedaży mieszkania z kredytem musi mieć formę aktu notarialnego, ale umowa przedwstępna już nie4. Po sprzedaży ubezpieczonego mieszkania polisę można albo przepisać na nowego właściciela, albo rozwiązaćKoszt ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych wynosi: 211,00 zł. Podatek od czynności cywilnoprawnych (ustanowienie hipoteki): 19,00 zł. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO): 10,54%. Czas obowiązywania umowy – 299 miesięcy, 298 miesięcznych rat równych: 1 918,65 zł oraz ostatnia 299 rata: 1 918,23 zł.
Katarzyna Sudaj2014-11-04 13:27redaktor 13:27fot. iStockphoto/Thinkstock / / ThinkstockOsoby, które środkami uzyskanymi ze sprzedaży mieszkania chciałyby spłacić zaciągnięty kredyt, powinny upewnić się, czy aby na pewno nie czeka je zapłata podatku. Opisujemy przypadek czytelnika, o którego fiskus upomniał się po kilku latach. Sprzedając mieszkanie lub dom co do zasady jesteśmy zobowiązani do zapłaty 19 proc. podatku ryczałtowego od zbycia nieruchomości. Pod pewnymi warunkami możemy być zwolnieni z tego podatku, gdy: - ponad 5 lat byliśmy właścicielami tej nieruchomości, a dokładniej, gdy sprzedaży dokonano co najmniej po 5 latach od końca roku nabycia lub wybudowania nieruchomości. Oznacza to, że w 2014 roku możemy sprzedawać bez podatku od zbycia nieruchomości nabyte lub wybudowane w 2008 roku lub wcześniej. Kredyty hipoteczne drożeją? Porównaj raty w różnych bankach. W tym przypadku nabycie oznacza datę podpisania aktu notarialnego, a wybudowanie jest równoznaczne z datą oddania nieruchomości do użytkowania. Uwaga: Dla podatników, którzy najpierw kupili działkę, a później wybudowali na niej dom, a teraz chcą całość sprzedać, datą nabycia jest data kupna gruntu, a nie data oddania do używania wybudowanego budynku. - zadeklarujemy na formularzu PIT-39, że w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, przychód uzyskany ze sprzedaży przekażemy na realizację własnych celów mieszkaniowych, czyli zakup mieszkania czy budowę domu. Nie każdy kredyt mieszkaniowy zwalnia z podatku od zbycia nieruchomości Nasz czytelnik chciał skorzystać z tej drugiej opcji zwolnienia z podatku, a jego sprawa wyglądała następująco: W 2009 roku otrzymał notarialny akt własności mieszkania kupionego za 270 tys. zł (zaciągnął na ten cel hipoteczny kredyt walutowy już w 2006 roku). W krótkim czasie szczęśliwie powiększyła mu się rodzina, więc w 2010 roku postanowił sprzedać to mieszkanie (za 530 tys. zł) i kupić kolejne, większe - za 565 tys. zł. Z uzyskanych 530 tys. zł ze sprzedaży pierwszego mieszkania najpierw spłacił zaciągnięty na nie kredyt hipoteczny we frankach (270 tys. zł), a pozostałe 265 tys. zł przeznaczył na zakup większego mieszkania. Na to drugie lokum musiał zaciągnąć nowy kredyt hipoteczny na kwotę 300 tys. zł. Składając PIT-39 z informacją o sprzedaży pierwszego mieszkania, zadeklarował, że całą kwotę dochodu z tej sprzedaży (530 tys. zł – 270 tys. zł = 260 tys. zł) przekaże na własne cele mieszkaniowe. Tak też uczynił – jak mu się wydawało. Jednak w 2014 roku dostał wezwanie do urzędu skarbowego w celu uzupełnienia dokumentacji. Wówczas urzędnicy fiskusa wstępnie zakomunikowali mu, że spłata pierwszego kredytu hipotecznego na sprzedawane mieszkanie (270 tys. zł) nie jest w rozumieniu prawa realizacją własnych celów mieszkaniowych. Tylko 265 tys. zł przekazane bezpośrednio na zakup drugiego mieszkania spełniają warunki zwolnienia od podatku. Licząc według wzoru: 260 tys. zł * 265 tys. zł / 530 tys. zł = 130 tys. zł Gdzie:260 tys. zł - dochód ze sprzedaży mieszkania nr 1265 tys. zł - wydatek przekazany na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, czyli mieszkania nr 2530 tys. zł - przychód ze sprzedaży mieszkania nr 1130 tys. zł – wynik obliczenia - do tej wysokości przysługuje zwolnienie z podatku Stąd 260 tys. zł dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania nr 1 trzeba pomniejszyć o 130 tys. zł wysokości zwolnienia. Pozostało 130 tys. zł dochodu. Od tej kwoty podatnik powinien zdaniem fiskusa zapłacić 19 proc. podatek z tytułu zbycia nieruchomości w 2010 roku. Czeka go więc zapłata ponad 20 tys. zł podatku wraz z zaległymi odsetkami. Jak podkreśla Piotr Szulczewski, analityk u podstaw zwolnienia z podatku od zbycia nieruchomości (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e, a obecnie art. 21 ust. 1 pkt 131) ustawy o PIT leżało założenie, że nie powinny zostać opodatkowane środki wydatkowane na realizację nowego celu mieszkaniowego. Celem ustawodawcy nie było udzielanie pomocy w spłatach należności (kredytu, pożyczek i odsetek) związanych z wcześniejszym zakupem nieruchomości, którą podatnik zbył, uzyskując z tego tytułu przychód. Jednak nasz czytelnik nie powinien poddawać się bez walki. Piotr Szulczewski wskazuje na wyrok NSA z 6 kwietnia 2007 r.(sygn. akt: II FSK 509/06), który daje cień nadziei na wygraną przed sądem. NSA w tym wyroku orzekł, że ulga mieszkaniowa ma zastosowanie przy spłacie kredytu. W rezultacie kredyt taki nie musi się wiązać z zakupem nowego prawa, ale może dotyczyć spłaty zadłużenia z tytułu kredytu lub pożyczki zaciągniętych na nabycie prawa, którego sprzedaż stanowiła źródło przychodu objęte zwolnieniem. Najlepiej przy pomocy doradcy podatkowego lub prawnika złożyć odwołanie w urzędzie skarbowym (po wydaniu decyzji o wymiarze podatku) oraz przygotować się do rozstrzygnięcia sprawy na drodze sądowej. Jak uniknąć kłopotów? Dla innych podatników, którzy znaleźliby się w podobnej sytuacji, rada analityka Piotra Szulczewskiego: "Rozwiązaniem korzystnym dla podatnika byłoby, gdyby zamiast spłaty dotychczasowego kredytu za całą uzyskaną kwotę dokonał zakupu nowego mieszkania. W takim przypadku nie musiałby zaciągać nowego kredytu, a cała kwota służyłaby realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Konieczne byłoby uzgodnienie z bankiem warunków zmiany przedmiotu zabezpieczenia pozostałej do zapłaty kwoty kredytu. Należy przy tym pamiętać, że konstrukcja taka nie stanowi obejścia przepisów prawa podatkowego, niemniej wymaga koordynacji działań i współpracy między kupującym a sprzedającym, a także bankiem, który musi uwzględnić i zgodzić się na ustanowienie zastępczego zabezpieczenia kredytu." Katarzyna Sudaj Źródło:
Mn1k.podatek od nieruchomości a kredyt hipoteczny
